最近报哥收到这样一个询问：

“4万/㎡毛坯单价，没有地铁，没有商业，啥也没有，能买吗？”

据这位粉丝说，他最近买了新霖荟邑，但是刚买完就后悔，主要是周边啥也没有。

新霖荟邑报哥知道，3.6万/㎡起，总价2字头，家门口学校，适合刚需上车深圳。

但退还是不退？除了以项目本身作为参考外，还要把片区的发展考虑在内。

对此，我们选择了工作日的时间对龙岗新生片区做了一次实踩，发现新生片区的房子几乎售罄，没有卖完的盘也仅有大户型尾盘在售。

安静尚有，繁华欠佳

地铁3号线至首末站双龙站，再打车2.8公里到达项目，不得不说，新霖荟邑所在的新生片区，交通确实不堪。

新生街道实拍

但3号延长线通车之后，项目到新生地铁站步行需要1.2公里即达。

进入到以新生街牌坊为界线的新生片区，房屋比较低矮，多为5、6层高。

视野比较开阔，能够看到不远处施工中的项目。

但新霖荟邑所在周边又是另一番景象，这个景象可以用“新”来总结。

道路比较新，楼盘比较新，片区的整体面貌很新。

君华时代实拍

主要是新霖荟邑所在的新生片区多以新盘为主，如与新霖荟邑一路之隔的君华时代、颐翠名庭。

这两盘均开盘于去年，报哥到访当日，由于楼盘已经售罄清空，售楼部的销售人员很少。

除此之外，该片区内还有一所九年一贯制的学校（年9月开学）——仙田外国语学校，紧挨着新霖荟邑，与另外两盘仅一路之隔。

仙田外国语学校实拍

片区内能近距离享受教育配套，这一点是毋庸置疑的。

但环顾四周，除了新建成的楼盘，附近无大型商业，也没有地铁。

报哥在周边转了转，购物等需求需要去到新生路上，但也多是门店商铺和生活常见的小超市。

这也表明，新生这个片区主打居住，而非产业。至于地铁3号线延长线新生站，保守估计还得等到年。

综合来说，新生的生活环境，安静是够安静，但不方便也是真的。

但从另一个角度来说，新生片区，新房价位3.9-4.4万/㎡，定位入门级刚需。

入门级刚需的问题在于预算有限，对于他们来说，费钱和费时间总要牺牲一个。

4万/㎡单价，新生值得吗？

4万/㎡的单价，在深圳并不贵，但对于这个价格，也有人发出质疑。

“这个价格，买个坪山14号线的楼盘不香吗？”

目前来看，交通层面上说，坪山14号线对比地铁3号线的延长线，14号线更有优势。

但长远来看，南山前海至龙岗坪地的快速地铁线21号线也在规划中。

除此之外，已经动工的深惠城轨，6站可以到达深圳北站，7站进入南山，9站到前海。

由此，新生在交通上只是目前短板，未来还是可以期待的。

而无商业一说，其实并不准确。

报哥踩盘期间，虽没有看到大型商业，但是已经建好的君华时代，自带3层底商，虽暂未有商家入驻，但招商也只是时间的问题。

图片来源网络

除此之外，2公里左右的距离，超10万方龙园印象商业在建中，近10万方旗舰商业今日中心Mall也环伺左右，开车10分钟内的商业有万科里、海航城、万科广场等。

另外，其周边的二手房参考价2.95万/㎡，但根据部分自媒体的记录，实际房价已经超过4.5万/㎡。

从这个层面来说，新生4万/㎡的单价并不是很贵，但也没有很便宜。

如果硬要对比坪山，报哥还是觉得4万/㎡的单价，坪山更值得。

新生，为宜居而存在

新生的官方定位是宜居宜业、智慧便捷、优质产业、生活空间，也即一个公园式的产城社区。

简单来说新生就是为宜居而存在。

而未来，它的这个定位还会发挥更大的优势。

图片来源网络

从区域位置上来说，新生社区与龙岗中心城毗邻。

这意味着什么？

新生社区将承接来自东部CBD的居住需求外溢。

众所周知，未来深圳龙岗-坪山东部中心建立并成熟起来，东部CBD将是与福田CBD、前海CBD平级的城市核心区。

龙岗经济能级优势巨大，整个东部四区的GDP，龙岗占东部的比例最多。

而国际大学城、大运中心、三馆一城、多家五星级酒店，让龙岗中心城具备了教育、文体、商务等中心功能。

此外，随着国际低碳城的试点成熟，新生片区或会受到国际低碳城的外溢，有一部分高端人群会选择在这里居住。

结

综合新生片区的各点：学校近、居住环境安静、短期内的地铁出行不方便，短时间内商业欠缺。

它适合哪些人群？

首先如果是投资，报哥不建议选择，主要是新生片区的投入，时间成本很大。

与其等待，不如用手里的钱去核心区域选一套有价值的小房子。

如果是预算有限的入门级刚需，可以考虑先上车，等后期预算充足，再置换也未尝不可。

而最适合新生片区的一类人群：带着孩子生活的老人。

新生新盘的共同特点是容积率低，比如新霖荟邑的容积率2.5，而且都离九年一贯制的仙田外国语学校很近，适合二套考虑孩子上学、老人照看的家庭。